Koch und Partner Steuerberatungs GmbH

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Kurzbeschreibung

VERTRAUEN VERDIENEN - ERFOLG SICHERN

Kompetenzen

Buchhaltung

Grundlage für eine ordnungsmäße Buchhaltung ist die gewissenhafte Sammlung aller Belege Ihres Unternehmens. Neben der Erfassung der Belege ist auch die Kostenplanung und Erfolgskontrolle wesentlicher Bestandteil einer optimalen Buchhaltung.
Sie liefert einen Überblick über die Entwicklung Ihrer Erträge und Aufwendungen. Diese Informationen geben Ihnen Aufschluss über die Lage Ihres Unternehmens und die Möglichkeit, rechtzeitig Maßnahmen zur (Gegen-)Steuerung zu treffen.
Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass Sie Ihre Buchhaltung – teilweise oder vollständig – selbst führen:
In diesem Fall beraten wir Sie gerne bei der Auswahl einer geeigneten Buchhaltungs-Software, bieten Ihnen die Schulung Ihres Buchhaltungspersonals an und informieren Sie über zu berücksichtigende Änderungen im Steuer- und Abgabenrecht.
Wir bieten folgende Leistungen:

  • Kontierung der laufenden Geschäftsfälle und EDV-gerechte Erfassung
  • Laufende Abstimmung der Konten
  • Verwaltung von offenen Posten von Kunden und Lieferanten
  • Organisation des Rechnungswesens
  • Informationen über Ihren Geschäftsverlauf
  • Erstellen von kurzfristigen Erfolgsrechnungen
  • periodengenaue Abgrenzung von z.B. Sonderzahlungen und Abschreibungen
  • automatische Übernahme von Daten aus elektronischen Kassabüchern und Fakturensystemen
  • laufende Beratung per Telefon und E-Mail zu Fragen der Buchhaltung
  • Abhol- und Zustellservice der Belege
  • ABC Analyse von Kunden und Lieferanten

Lohnverrechnung

Die Lohn- und Gehaltsverrechnung zählt heute zu den kompliziertesten Materien des Steuerrechts, umfasst sie doch sowohl Fragen des Lohnsteuerrechts als auch arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Aspekte. Den laufenden Änderungen auf diesem Themengebiet werden wir durch ständige Weiterbildung gerecht.
Übertragen Sie Ihre Lohn- und Gehaltsverrechnung unseren Experten und profitieren Sie von höherer Abrechnungssicherheit, raschen Auswertungen und der professionellen Erledigung folgender Leistungen:

  • Laufende Lohn- und Gehaltsverrechnung
  • Verrechnung von Überstunden, Prämien und Reisekosten
  • Berechnung der laufenden Lohnabgaben
  • Beratung hinsichtlich optimaler Gestaltung von Lohn- und Gehaltszahlungen
  • An- und Abmeldungen bei der Krankenkasse
  • Einstufung im Gehaltsschema
  • Berechnung von Urlaubs-, Feiertags- und Krankenentgelt
  • Überprüfung von Reisekostenabrechnungen, Ermittlung der steuerpflichtigen und sozialversicherungspflichtigen Bestandteile
  • Unterstützung bei Lohnsteuer-, Kommunalsteuer- und Sozialversicherungsprüfungen
  • Tipps zum Verfassen von Dienstzeugnissen
  • Klärung arbeits-, steuer- und sozialversicherungsrechtlicher Zweifelsfragen
  • Online-Verbindung zu Sozialversicherungsträger und Finanzamt
  • Beratung bei der Gestaltung der Arbeitsverhältnisse: Dienstvertrag, Werkvertrag, Freier Dienstvertrag
  • Beratung bei der Erstellung von Dienstverträgen, Betriebsvereinbarungen und in der Auslegung von Kollektivverträgen

Steuerberatung

Als Ihr Steuerberater und Ratgeber in allen steuerlichen Angelegenheiten übernehmen wir für Sie neben der laufend zu führenden Buchhaltung sowie der Lohn- und Gehaltsverrechnung und der Erstellung des Jahresabschlusses gerne die Lösung Ihrer individuellen steuer- und abgabenrechtlichen Probleme. Dazu gehört auch die Vertretung vor den Abgabenbehörden.
Damit Sie permanent über Ihre steuerliche Situation informiert sind, erstellen wir für Sie gerne Planungsrechnungen, in denen wir aus den bisher vorliegenden Daten ein Jahresergebnis und die daraus resultierende steuerliche Belastung berechnen. Das ermöglicht Ihnen, rechtzeitig Ihre Unternehmenspolitik zu korrigieren und entsprechende Maßnahmen zu setzen, um ein optimales steuerliches Ergebnis zu erzielen.
Wir sind Steuerberater in Graz und Wiener Neudorf sowie im Bezirk Mödling und betreuen unsere Klienten in steuerlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten. Dabei bieten wir in der Steuerberatung folgende Leistungen an:

Laufende Steuerberatung

  • Steuerplanung zur Senkung der Steuerbelastung
  • Laufende Buchhaltung und Personalverrechnung
  • Arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Beratung
  • Elektronischer Meldungsverkehr mit den Krankenkassen
  • Erstellung von Jahresabschlüssen: Bilanz bzw. Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
  • Erstellung von Steuererklärungen für Unternehmen, juristische Personen und Privatpersonen
  • Stellung von Anträgen in steuerlichen Angelegenheiten, wie z. B. Stundung von Steuerschulden, Verlängerung von Fristen oder Herabsetzung von Vorauszahlungen
  • Vertretung gegenüber Abgabenbehörden: laufend und in Sonderfragen
  • Vertretung vor der Finanzbehörde und im Finanzstrafverfahren
  • Laufende Information über steuerliche Änderungen

Sonderberatung

  • Planung von Neu- und Umgründungen sowie Liquidationen
  • Consulting bei Erbschafts- und Unternehmensnachfolgefragen
  • Beratung im Zusammenhang mit Mitarbeiterbeteiligungen

Sonstige Beratung und Serviceleistungen

  • Sanierungsberatung
  • Abwicklung von Betriebsprüfungen
  • Beratung bei der optimalen Rechtsform aus zivilrechtlicher und steuerrechtlicher Sicht
  • Steuerplanung und Strategieentwicklung
  • Steuergutachtliche Tätigkeiten
  • Beratung und Schulung Ihres Buchhaltungspersonals
  • Beratung in Zusammenhang mit EDV-gestütztem Rechnungswesen
  • Begleitung bei Bankgesprächen

Ratingberatung

Mit der verpflichtenden Anwendung der Basel II–Vorschriften, spielt ein umfangreiches Rating die zentrale Rolle bei der Kreditvergabe.
Als eines unserer Spezialgebiete bieten wir ein Basel II-konformes Rating an. Damit können Sie Ihre Verhandlungsposition bei Kreditverhandlungen mit Banken wesentlich stärken.
Wir eröffnen Ihnen nicht nur die Systematik des Ratingsystems, sondern schlagen nach gemeinsamer Analyse Lösungsmöglichkeiten zur Verbesserung Ihres Ratings vor. Diese Lösungen zielen in erster Linie auf die Verbesserung Ihrer finanziellen Unternehmenssituation mithilfe alternativer Finanzierungsformen ab und können die Konkurrenzfähigkeit des Unternehmens nachhaltig stärken.

Unternehmensberatung

Kompetente Unternehmensberatung zeichnet sich durch eine rasche Identifikation, eine klare Definition und eine detaillierte Analyse von Problembereichen aus. Unser erfahrenes Team erarbeitet für Sie unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten individuelle Lösungen, deren Umsetzungen Ihr Unternehmen zum Erfolg führen wird.
Ein starker Wettbewerb erfordert von allen Marktteilnehmern die Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Prinzipien.

Wir stehen Ihnen bei der Beurteilung Ihrer wirtschaftlichen Probleme zur Seite:
Planen Sie gemeinsam mit uns Ihre grundlegenden unternehmerischen Entscheidungen und finden Sie so die vorteilhafteste Lösung für Ihr Unternehmen.
Die nachhaltige Optimierung Ihres Unternehmenserfolgs bedarf zukunftsorientierter Instrumente und eine vorausschauende Planung aller Belange des Unternehmens.
Im Rahmen der Unternehmensberatung bieten wir Ihnen folgende Leistungen an:

  • Einführung einer Kosten- und Leistungsrechnung
  • Beratung bei Kalkulationsfragen
  • Erarbeitung von Strategien und Geschäftsplänen
  • Budgetierung mit Soll/Ist-Vergleichen
  • Unternehmensbewertungen
  • Erstellung und Adaptierung von Businessplänen
  • Consulting bei Outsourcing-Vorhaben
  • Projektmanagement
  • Organisationsberatung
  • Unternehmensplanung: Strategische Vergleichs- und Planungsrechnungen in Zusammenhang mit Finanzierungs- und Investitionsentscheidungen, mit Vermögensveranlagungen und der Personaleinstellung
  • Steuerliche und betriebswirtschaftliche Beratung in Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen und Vermögensveranlagungen
  • Break-Even-Berechnung
  • Gestaltung von Gesellschaftsverträgen
  • Bilanz- und Erfolgsanalysen
  • Beantragung von Fördermitteln in Zusammenhang mit Unternehmensgründungen
  • Erstellung von Existenzgründungsgutachten

Gründungsberatung

Wir haben für viele Probleme, die bei der Gründung eines Unternehmens auftreten können, entsprechendes Know-How erworben und betreuen Sie professionell in allen Etappen der Umsetzung Ihrer Idee. Für Unternehmen jeder Größenordnung haben wir eine maßgeschneiderte Lösung bereit.
Eine umfassende Gründungsplanung bezieht alle Unternehmensbereiche mit ein.

Von wesentlicher Bedeutung wird vor allem die Wahl der Rechtsform Ihres Unternehmens sein:
Mit dieser Entscheidung sind nicht nur steuerliche, sondern auch sozialversicherungs- und gewerberechtliche Fragen verbunden. Nehmen Sie deshalb rechtzeitig professionelle Beratung in Anspruch und planen Sie gemeinsam mit uns Ihren Weg in die Selbstständigkeit detailliert voraus, damit auch Ihre Gründung von Erfolg gekrönt ist:

  • Prüfung der Geschäftsidee auf ihre Umsetzbarkeit
  • Gemeinsame Erarbeitung eines Konzeptes
  • Erstellen von genau durchdachten Businessplänen
  • Beratung bei der Wahl der Rechtsform
  • Fahrplan in die GmbH
  • Beratung hinsichtlich Gründungsförderungen
  • Beratung bei sozialversicherungsrechtlichen Fragen
  • Unterstützung bei Finanzierungsfragen und Gesprächen mit der Bank

Unternehmensnachfolge

Aufgrund vorliegender Statistiken sollen in den nächsten Jahren tausende von Unternehmen übertragen werden. Neben persönlichen, erb-, arbeits-, miet- und haftungsrechtlichen Fragen sind es auch die Steuerhürden, die dabei Kopfzerbrechen bereiten. Die Nachfolge soll leistbar bleiben.
Die Nachfolge von Unternehmen bedeutet in der Regel einen tiefen Einschnitt in die gesamte Betriebsstruktur. Einerseits soll losgelassen werden und andererseits soll ohne Behinderung und Verzögerung das Unternehmen fortgeführt werden. Dennoch werden Nachfolgen oftmals überhastet „vom Zaun gebrochen“, die Folgen sind selten im Detail bedacht. Eine Nachfolge optimal zu organisieren bedeutet, bereits in der Anfangsphase intensiv über alle Alternativen nachzudenken. In diesem Zusammenhang bieten wir ein „Umgründungsbrainstorming“ an, wo anhand eines vorbereiteten Fragekatalogs alle relevanten Bereiche abgehandelt werden:

Erfassung der Beteiligten und Betroffenen: Sind alle Beteiligten und Betroffenen bekannt? Welche Interessen und Ziele verfolgen die jeweiligen Personen?
Insbesondere sollen die Ziele der Nachfolge ausgelotet werden: Steuern zu sparen alleine ist selten ein guter Grund, die Struktur eines Unternehmens zu verändern. Haftungsfragen, Fragen der Generationennachfolge, Altersvorsorgeplanung, zivilrechtliche Fragen müssen behandelt werden.
Ein genauer Zeitplan ist abzustecken, der auch Freiraum für neue Überlegungen und Alternativen lässt. Im „letzten Abdruck“ passieren die schwerwiegendsten Fehler! Eine gut geplante Nachfolge benötigt zumindest eine Vorlaufzeit von 1 bis 3 Jahren.
Festlegung des Teams, das die Nachfolge bzw. Umgründung begleiten soll. Die Vielzahl an beteiligten Personen benötigt eine umfassende Koordination. Ein gut organisiertes Brainstorming beseitigt meist viele Unsicherheitsfaktoren schon im Frühstadium, wodurch überhastete Aktionen vermieden werden.
Rechtzeitige Diskussion anlässlich der jährlich stattfindenden Jahresabschlusspräsentation – Es ist nie zu früh, Diskussionen zu führen.
Unser Leistungsangebot:

  • Rechtzeitige Anregung
  • Beratung im Anlassfall
  • Umfassende Information
  • Brainstorming
  • Zielvereinbarung
  • Teamfestlegung
  • Zeitplan
  • Erstellen von Alternativen und Zukunftsszenarien
  • Unternehmensplan in Abstimmung mit Detailplänen
  • Prozessmoderation und Prozesskoordination
  • Begleitung

Kostenrechnung / Controlling

  • Budgetierung und Abweichungsanalyse (Zukunftsplanung)
  • Kurzfristige Erfolgsrechnungen
  • Interner Periodenvergleich
  • Externer Firmenvergleich
  • Finanzplanung und Finanzbedarfsberechnung
  • Erstellung von Planbilanzen
  • Externes Controlling
  • Budgetierung mit Soll/Ist-Vergleichen
  • Investitionsplanung
  • Steuer- und Entnahmeplanung

Hausverwaltung

Die Hausverwaltung umfasst eine Vielzahl von zeitintensiven Aufgaben. Wir sind Ihr professioneller Partner und übernehmen für Sie die Verwaltung von Zinshäusern, Eigentumswohnhausanlagen und Reihenhaussiedlungen im Raum Wien bis Wiener Neustadt.
Leistungen:

  • Hausverwaltung
  • Betriebskostenabrechnung mit Nebenabrechnungen (Heizkosten, Aufzug, Waschküche etc.)
  • Abrechnung des Instandhaltungsfonds
  • Lohnverrechnung (Hausbesorger)
  • Durchführung und Planung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, Wohnungszusammenlegungen etc.
  • Beratung bei der Mietzinsgestaltung
  • Durchführung von Eigentümerversammlungen

UNTERNEHMER

Unternehmensgründung

Welche Schritte zur Selbständigkeit müssen Sie beachten
Die Fragen und administrativen Probleme, die Sie sich auf dem Weg zur Selbständigkeit stellen, sind vielfältig.
An erster Stelle steht die Formulierung der Geschäftsidee. Daran knüpfen eine Reihe von Fragen, die sowohl rechtlicher als auch finanzieller Natur sind. Die rechtlichen Fragen ergeben sich vor allem aus dem Steuer-, dem Sozialversicherungs-, dem Gesellschaftsrecht und der Gewerbeordnung.
Hinsichtlich des Gewerberechts stellt sich die Frage, ob Sie für diese Tätigkeit eine Gewerbeberechtigung benötigen.
Eine ganz wichtige Entscheidung ist aber auch die Wahl der richtigen Rechtsform. Das heißt, wollen Sie als Einzelunternehmer auftreten oder soll eine Gesellschaft gegründet werden. Dies hängt zum einen davon ab, ob Sie mit einem Partner zusammenarbeiten wollen, zum anderen auch von den rechtlichen Rahmenbedingungen. Den Rahmen stecken hier vor allem das Steuer-, das Sozialversicherungs-, das Gesellschafts- und das Haftungsrecht.
Wollen Sie eine Gesellschaft gründen und sind anfangs eher niedrige Gewinne oder gar Verluste zu erwarten, sollten Sie sich aus steuerlicher Sicht eher für eine Personengesellschaft und nicht für eine Kapitalgesellschaft entscheiden. Personengesellschaften sind die offene Gesellschaft (OG) und die Kommanditgesellschaft (KG).
Andererseits darf man hier nicht den haftungsrechtlichen Aspekt außer Acht lassen. Eine Kapitalgesellschaft in Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) bietet den Vorteil, dass man grundsätzlich nur bis zur Stammeinlage haftet. Diese beträgt mindestens € 35.000 (seit 1.3.2014) und muss zur Hälfte in das Vermögen der Gesellschaft einbezahlt werden. Allerdings kann im Gesellschaftsvertrag vorgesehen werden, dass die Gesellschaft die Gründungsprivilegierung in Anspruch nimmt. Die Summe der gründungsprivilegierten Stammeinlagen muss mindestens € 10.000 betragen. Die Gründungsprivilegierung endet spätestens zehn Jahre nach der Eintragung der Gesellschaft im Firmenbuch.
Hinsichtlich der Finanzierungsfrage benötigen Sie bei einer Kreditaufnahme einen Finanzplan für die Bank.

Rechtsformvergleich

Die Entscheidung, welche Rechtsform gewählt werden soll, ist äußerst komplex. Dabei sind nicht nur steuerliche Überlegungen maßgeblich, sondern unter anderem auch sozialversicherungs-, zivil- und gesellschaftsrechtliche. Bei der Wahl der richtigen Rechtsform sollte daher unbedingt ein Experte zurate gezogen werden.

In Österreich gültige Rechtsformen für Ihr Unternehmen sind:

  • Einzelunternehmen
  • Personengesellschaften wie zum Beispiel
    • offene Gesellschaft (OG)
    • Kommanditgesellschaft (KG)
    • atypische (= unechte stille) Gesellschaft
  • Kapitalgesellschaften wie zum Beispiel
    • Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
    • Aktiengesellschaft (AG)

Welche Haftungen treten auf
Die Haftungsfrage hängt davon ab, ob ein Unternehmen in Form eines Einzelunternehmens, einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft betrieben wird. Personengesellschaften sind die offene Gesellschaft (OG) und die Kommanditgesellschaft (KG).
Die wichtigste Kapitalgesellschaft ist die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Als Einzelunternehmer haftet man persönlich und unbeschränkt. Persönliche Haftung bedeutet, dass man mit dem gesamten Firmen- und Privatvermögen für die Schulden einzustehen hat. Unter der Unbeschränktheit versteht man, dass die Haftung nicht auf einen bestimmten Betrag begrenzt werden kann.
Errichtet man eine OG, haften die Gesellschafter ebenfalls persönlich und unbeschränkt.
Bei einer KG haftet wenigstens ein Gesellschafter (Komplementär) persönlich und unbeschränkt für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Kommanditisten haften grundsätzlich nur mit dem Betrag ihrer Hafteinlage. Die Höhe der Hafteinlage ist frei wählbar und wird im Firmenbuch eingetragen.
Bei einem Wechsel der Gesellschafter einer OG haften ausscheidende Gesellschafter für Schulden, die vor dem Ausscheiden entstanden sind, noch fünf Jahre nach dem Ausscheiden. Tritt man in eine schon bestehende OG ein, haftet man auch für alle zu diesem Zeitpunkt bestehenden Verbindlichkeiten.
Bei einer Kapitalgesellschaft (gleichermaßen GmbH wie AG) ist grundsätzlich eine Haftung der Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen ausgeschlossen. Vorsicht ist jedoch bei eigenkapitalersetzenden Leistungen (Gesellschafterkredite an nicht kreditwürdige Kapitalgesellschaft) geboten.

Behörden

Eine Sammlung aller wichtigen Behörden und Ämter Österreichs.

Förderstellen

Hier finden Sie Links zu den wichtigsten Förderstellen aufgelistet.

VERMIETER

Steuerlicher Überblick

Besitzen Sie Immobilien, welche Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, dann sind diese Einnahmen dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Unter bestimmten Umständen sind für diese Einkünfte Einkommensteuer und Umsatzsteuer bzw. Gebühren zu entrichten.
Im Einkommensteuergesetz findet man sogar eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt.
Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen. Das Steuerrecht meint mit dem Begriff Werbungskosten Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie z.B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes. Für Werbungskosten, die nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, Instandsetzungskosten und Herstellungskosten betreffen, gelten besondere zeitliche Verteilungsregelungen (siehe dazu nächsten Punkt). Für die zeitliche Zuordnung gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. Demnach gelten Einnahmen in jenem Kalenderjahr als bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Der Steuergesetzgeber hat aber auch hier einige Durchbrechungen dieses Zufluss-/Abflussprinzips vorgesehen, die wichtigste sei an dieser Stelle erwähnt: Wird die Miete Dezember mit Fälligkeit am 31.12. eines jeden Jahres "kurze Zeit nach dem Jahresbeginn", z.B. erst am 7. Jänner auf Ihr Bankkonto überwiesen, gilt diese Mieteinnahme noch im alten Kalenderjahr als bezogen. Als kurze Zeit versteht die Finanzbehörde bis 10 Tage.

Zeitliche Verteilung der Absetzung von Werbungskosten
Nicht alle Ausgaben für das Mietobjekt mindern den Gewinn in dem Zeitraum, in dem sie angefallen sind. In diesem Zusammenhang hat das Steuerrecht folgende Kategorien entwickelt:

  • Herstellungsaufwand
  • Erhaltungsaufwand

Der Erhaltungsaufwand wird wiederum in Instandsetzung- und Instandhaltungsaufwand unterteilt.

Umsatzsteuer
Prinzipiell unterliegen Ihre Einnahmen als Vermieter auch der Umsatzsteuer. Sollten Ihre Umsätze jedoch unter € 30.000 (=Nettogrenze) jährlich liegen, so sind Sie als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit. Sie können sich dafür z.B. von den Rechnungen für Reparaturen auch keine Vorsteuer abziehen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung zu verzichten. Damit werden Sie vorsteuerabzugsberechtigt.

Tipps und tricks

Vorwerbungskosten
Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z.B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

  • Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.

Nachwerbungskosten
Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden.
Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

  • Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Beginn der Abschreibung (AfA)
Wird ein Gebäude in Vermietungsabsicht angeschafft, kann die AfA bereits ab dem Anschaffungszeitpunkt geltend gemacht werden, auch wenn die tatsächliche Vermietung erst später erfolgt.

Gutachten können den Abschreibungssatz erhöhen
Ohne Nachweis einer kürzeren technischen Nutzungsdauer ist bei Vermietung durch einen Privaten immer die gesetzliche festgelegte Nutzungsdauer von 67 Jahren bzw. ein AfA-Satz von 1,5 % maßgeblich, auch dann, wenn ein bereits in Nutzung stehendes Gebäude angeschafft wurde. Diese gesetzliche Nutzungsdauer kann nur bei Nachweis eines Gutachtens verkürzt werden. Bei Gebäuden, die betrieblichen Zwecken dienen (z.B. vermietete Produktionshalle), ist eine kürzere technische Restnutzungsdauer (kürzer als 67 Jahre) sehr häufig. In diesen Fällen ist die Erstellung eines Gutachtens empfehlenswert.

Abschreibung bei unentgeltlichen Erwerb
Bei Erwerb eines Gebäudes durch Erbschaft oder Schenkung ist die Absetzung für Abnutzung vom Rechtsvorgänger fortzusetzen. Es ist weder eine neue Bemessungsgrundlage, noch ein neuer AfA-Satz zu ermitteln.

Subventionen
Subventionen aus öffentlichen Mitteln sind nicht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen, daher sind sie nicht steuerpflichtig. Die damit geförderten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungskosten sind aber um diese Subvention zu kürzen, bevor sie als Werbungskosten abgezogen werden. Ein etwa übersteigender Subventionsbetrag ist allerdings steuerpflichtig.
Förderungen können sich aus dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder aus diversen Landesgesetzen über die Förderung der Wohnhaussanierung ergeben.

Vorsteuerabzug bei Errichtung
Ein Vorsteuerabzug ist nur möglich, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Nahezu ausschließliche Verwendung: Die auf den Mietzins für das Grundstück bzw. den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer darf höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sein.

Vermietung von Geschäftslokalen
Wird nicht zu Wohnzwecken vermietet, kann der Vermieter zwischen „steuerfreiem Umsatz“ und „mit 20 % zu versteuerndem Umsatz“ und steuerpflichtigem Umsatz (mit 20 %) wählen (Option zur Steuerpflicht). Diese Option kann für jedes Bestandsverhältnis gesondert ausgeübt werden. Für den Vermieter ist immer die Versteuerung mit 20 % zu empfehlen, wenn der Mieter ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, da in diesem Fall der Vorsteuerabzug erhalten bleibt und die Umsatzsteuer zu keinem Kostenfaktor wird. Für den Mieter ist die Steuerfreiheit der Miete dann von Bedeutung, wenn er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (z.B. Arztpraxis). Aber Achtung: Sollten Sie in den Vorjahren die Räumlichkeiten der Arztpraxis renoviert haben und dafür Vorsteuerbeträge in Abzug gebracht haben, so ist ein Teil dieser Vorsteuer an das Finanzamt rückzuerstatten.

Verluste bei Vermietung
Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z.B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer. Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind. Aber Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder, ob es sich um eine so genannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.

Vorsteuerrückzahlung
Ein Gebäude, für das Vorsteuerbetrag abgezogen wurde, kann erst nach 20 Jahren ohne eine Vorsteuerkorrektur verkauft oder privat genutzt werden.

Verbraucherpreisindizes
Monatlich aktueller Verbraucherpreisindex.

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Freitag 07:30 - 12:00
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